dimanche 28 novembre 2021
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Marchands de biens et désaffectations : « C’est la défense de l’intérêt de l’État qui nous a guidés »

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L’encadrement de la profession de marchand de biens et la problématique de la désaffectation d’un bien dépendant du domaine public : ce sont les deux propositions de loi que le Conseil national a voté dans la soirée du 10 mai 2021.

Il l’a rappelé en milieu de séance, pour dissiper tout risque de « confusion ». Le président du Conseil national, Stéphane Valeri a rappelé la différence entre une proposition de loi, qui émane du Conseil national, et un projet de loi, qui provient du gouvernement : « Depuis la révision constitutionnelle de 2002, le Conseil national dispose d’un pouvoir d’initiative des lois encadré par des règles précises. Une fois une proposition de loi votée par l’Assemblée, le gouvernement dispose d’un délai maximum de 6 mois pour informer le Conseil national de son intention de transformer ou non ce texte, en projet de loi. S’il refuse, le gouvernement doit motiver son choix, et cela donne lieu à un débat en séance publique avec le Conseil national. S’il accepte, le gouvernement a un nouveau délai de 12 mois pour déposer un projet de loi sur le bureau de l’Assemblée. Entre le vote d’une proposition de loi, et le dépôt d’un projet de loi qui la reprend, il y a donc un délai maximum de 18 mois. » Dans la soirée du 10 mai 2021, ce sont deux propositions de loi que le Conseil national a voté à l’unanimité des 23 élus présents.

En 2019, il y avait 290 marchands de biens à Monaco […] le gouvernement a inscrit cette profession parmi les activités considérées comme étant « suffisamment représentées »

Balthazar Seydoux © Photo Conseil National.

« Attractif »

Le premier texte s’intéresse à la profession de marchand de biens, une activité qui consiste à acheter des biens immobiliers et à les embellir, avec pour objectif de réaliser une plus-value à la revente. Problème : à Monaco, cette profession n’étant pas encadrée par un texte spécifique, elle est soumise au droit commun, et donc au régime de déclaration ou d’autorisation qui s’applique à certaines activités économiques. Le rapporteur de cette proposition de loi, Balthazar Seydoux a résumé ainsi les objectifs poursuivis par les élus du Conseil national : « Le premier objectif, c’est de faire de l’activité de marchand de biens une véritable profession réglementée. Le deuxième, c’est de renforcer les conditions nécessaires pour y accéder et l’exercer, tout en tenant compte de la nationalité, monégasque, ou non, des futurs professionnels. Le troisième objectif, c’est de rendre plus attractif pour l’État le régime fiscal spécifique et dérogatoire dont bénéficient les marchands de biens, ce qui sera source de recettes supplémentaires pour le budget de la principauté. Le quatrième objectif, c’est d’inciter le marchand de biens à améliorer substantiellement le bien immobilier dont il fait l’acquisition, en vue de le revendre, de manière à lutter contre ce qui s’apparenterait à de la pure spéculation immobilière. » En 2019, il y avait 290 marchands de biens à Monaco, un nombre qui a poussé fin janvier 2020 le gouvernement à inscrire cette profession parmi les activités considérées comme étant « suffisamment représentées » en principauté. « Pour le Conseil national, la profession de marchand de biens ne constitue pas une profession soumise à autorisation pour les personnes de nationalité monégasque qui doivent pouvoir l’exercer librement, sous réserve de remplir les autres garanties légalement exigées », a ajouté Balthazar Seydoux. En revanche, pour pouvoir exercer cette profession, les personnes de nationalité étrangère devront justifier d’un critère de résidence, « ce qui permettra de contenir le nombre de marchands de biens, tout en écartant la prestation de service transfrontalière », a précisé Balthazar Seydoux. Cette proposition de loi modifie également le régime fiscal appliqué aux marchands de biens, qui sont exonérés du paiement des droits d’enregistrement applicables pour les mutations immobilières, s’ils revendent le bien dans un délai de quatre ans. « On mesure tout l’avantage que cela constitue, dans un marché immobilier dont le prix au mètre carré est l’un des plus chers au monde, s’agissant de droits qui représentent, selon les cas, 4,5 % ou 7,5 % de la valeur vénale du bien », a souligné Balthazar Seydoux. Du coup, la proposition de loi prévoit le paiement d’un montant de 2,25 % de la valeur vénale du bien.

Karen Aliprendi-De Carvalho © Photo Conseil National.

« Cette réforme du métier de marchand de biens va permettre à l’État de bénéficier d’une recette supplémentaire de plus ou moins 20 millions d’euros » Karen Aliprendi-de Carvalho. Élue Primo !

« Avantageux »

Mais ce n’est pas tout. Pour s’assurer que le bien immobilier sera correctement valorisé, ce texte prévoit l’obligation de réaliser des travaux à hauteur de 5 % de la valeur vénale de l’appartement acheté. Ce qui permettra ensuite de bénéficier d’une exonération partielle des droits d’enregistrement. Par ailleurs, une somme plafonnée à 2,25 % de la valeur vénale du bien, correspondant au montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) que le marchand de biens aura payé dans le cadre des travaux qu’il aura effectué, pourra être déduite des droits d’enregistrements pour une acquisition ultérieure. Les travaux devront avoir été réalisés par une ou des entreprises installées à Monaco. « L’objet de ce texte va permettre de protéger les nationaux souhaitant se lancer dans cette activité, ainsi que les vrais professionnels, avec un cadre transparent et protecteur, mais également favoriser une synergie avec les agences immobilières, qui contribuent à produire de la valeur ajoutée et enrichir le patrimoine immobilier. Cette réforme va permettre à l’État de bénéficier d’une recette supplémentaire de plus ou moins 20 millions d’euros », a estimé Karen Aliprendi-de Carvalho. En tout cas, il faut agir, a estimé le conseiller national Franck Lobono, car la situation l’exige : « En matière de marchands de biens, jusqu’ici, on ne peut malheureusement pas dire que cela a toujours été le cas. Il y a certes des professionnels qui font bien leur travail, et cette proposition ne pourra que les rassurer. Et il y a tous les autres, les opportunistes, avides de gain sans effort, et serais-je tenté de dire, sans la moindre préoccupation des conséquences de leurs pratiques sur le marché immobilier, les ressources de l’État, et sans doute le logement en principauté. » En écho, Balthazar Seydoux a rappelé qu’« à l’heure actuelle, les marchands de biens bénéficient d’un régime très avantageux. Ils ne sont soumis à aucun droit de mutations s’ils revendent le bien dans un délai de quatre ans et, ont également une option pour ne pas payer la TVA sur la marge, renonçant dans le même temps, à la récupération de toute TVA préalablement payée. Bénéficiant d’avantages fiscaux indéniables, certains d’entre eux profitent du système au détriment de la qualité du parc immobilier. Ils n’ont, en effet, aucune obligation d’investissement minimal quant à la réalisation de travaux de rénovation. Un encadrement de cette profession est donc aujourd’hui essentiel. » S’adressant au ministre d’État, Pierre Dartout, l’élue Michèle Dittlot a jugé qu’il n’y avait désormais plus de temps à perdre. La crise sanitaire étant passée par là, il ne faut négliger aucune nouvelle source de recettes, et le dossier des marchands de biens en est une : « En supposant donc que le gouvernement nous renvoie le projet de loi conforme à notre proposition pendant cet été 2021, vous pouvez être certain, Monsieur le ministre, que le Conseil national l’étudiera très vite pour le voter au cours de la deuxième session ordinaire législative d’automne. Ainsi, l’État pourra compter dès le budget 2022 sur un apport supplémentaire de recettes de près de 20 millions d’euros ce qui, vous le conviendrez, Monsieur le ministre, n’est pas négligeable. » De son côté, le président du Conseil national, Stéphane Valeri a estimé que « l’État se doit également selon nous de réguler une activité dont certains ont abusé, parfois de manière exorbitante, en profitant d’une réglementation trop permissive au détriment d’une part, des revenus de l’État, et d’autre part bien sûr, des vrais professionnels du secteur, qu’ils soient marchands de biens ou agents immobiliers d’ailleurs. […] Ce texte permettra, une fois devenu loi, d’éviter une bulle spéculative avec des prix tirés artificiellement vers le haut par des reventes successives, sans jamais payer jusqu’ici de droits de mutations. »

« À l’époque, le gouvernement avait promis aux élus du Conseil national la construction d’un grand parking, dit « des Spélugues ». Ce parking aujourd’hui n’est plus qu’une arlésienne » Nathalie Amoratti-Blanc. Élue Primo !

« Méandres juridico-techniques »

Le second texte de cette soirée du 10 mai 2021 concerne la question de la désaffectation d’un bien qui dépend du domaine public. Un sujet sensible, car, depuis des années, les élus se plaignent de ne pas avoir suffisamment d’informations objectives afin de mieux pouvoir cerner l’impact exact des projets de loi de désaffectation sur lesquels ils sont amenés à se prononcer. D’ailleurs, en 2009, le Conseil national avait adopté une proposition de résolution sur ce thème. Au cœur de ce sujet, on trouve bien sûr les contreparties qui vont de pair avec les désaffectations. Pour avancer sur ce dossier, la commission de suivi du fonds de réserve constitutionnel et de la modernisation des comptes publics du Conseil national a confié la réalisation d’une étude à Jean-Raphaël Alventosa, conseiller maître honoraire à la Cour des comptes en France et spécialiste des finances publiques. Parmi ses recommandations, la publication des opérations immobilières publiques dans le budget de l’État et la définition de règles précises à propos des informations financières et des analysés liées à ces opérations de désaffectation. « L’objectif poursuivi par cette proposition de loi est de compléter le corpus juridique monégasque, en donnant les moyens au législateur de s’assurer que toute désaffectation puisse reposer sur la prise en compte de l’intérêt général, une appréciation mesurée des risques encourus par l’État, la volonté de préserver les deniers publics et un juste équilibre pour l’État des conditions d’échange et de valorisation des terrains », a résumé Balthazar Seydoux. Avant de détailler les trois grands objectifs poursuivis par ce texte : « D’abord, il s’agit de compléter la liste des éléments afférents à l’opération projetée dans le cadre de la désaffectation dont doivent pouvoir bénéficier les conseillers nationaux, ce qui participe au renforcement qualitatif et quantitatif de l’information qui leur est due. Ensuite, il faut assurer un meilleur suivi dans le temps de la loi de désaffectation votée. Ce suivi sera facilité par l’inscription dans la loi du principe d’une contrepartie, tout comme d’un mécanisme de réévaluation de celle-ci en cas de déséquilibre, par le recours à une compensation qui pourrait être versée lors de la constatation d’un déséquilibre. Et enfin, conférer aux désaffectations une traduction budgétaire, notamment pour les contreparties qui en résultent pour l’État. » Évoquant le dossier de la construction de l’extension en mer qu’elle a traité en tant qu’élue à partir de février 2013, l’élue Nathalie Amoratti-Blanc n’a pas souhaité revenir sur les « méandres juridico-techniques qui ont été présentés alors au Conseil national et ne mettrait en cause ce soir, ni l’ambition légitime des promoteurs, ni les obligations de décisions qui incombent à l’exécutif gouvernemental en la matière ». Mais cette conseillère nationale a estimé qu’à l’époque, « les intérêts de l’État n’ont pas été suffisamment protégés pour parvenir à un accord équitable sur ce dossier si important pour l’avenir de notre pays. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles j’avais voté en faveur d’un changement de présidence du Conseil national, en avril 2016 ».

Jean-Louis Grinda © Photo Conseil National.

« Information »

Et pour être plus précise encore, Nathalie Amoratti-Blanc a détaillé l’épisode concernant la contrepartie du projet de loi de désaffectation permettant à la Société des bains de mer (SBM) de réaliser la construction du One Monte-Carlo : « À l’époque, le gouvernement avait promis aux élus du Conseil national la construction d’un grand parking, dit « des Spélugues ». Ce parking aujourd’hui n’est plus qu’une arlésienne. Quant à la contrepartie concrète de cette désaffectation, je ne saurais pas à ce jour en dresser les contours. De mémoire de conseillère nationale, je n’ai de bon souvenir en matière de désaffectation que celle qui a concerné le projet de promotion immobilière du quai Kennedy, que nous avons voté au début de cette mandature, sous la présidence de Stéphane Valeri. » De son côté, le rapporteur, Jean-Louis Grinda, a donc estimé qu’il n’était pas « étonnant » de constater que l’essentiel de cette proposition de loi est consacré à « l’énumération des éléments d’information » dont les élus doivent avoir connaissance, afin de pouvoir se prononcer « en pleine connaissance de cause ». Prenant la parole en fin de séance publique, le président du Conseil national, Stéphane Valeri a estimé que, « comme sur la proposition de loi précédente votée ce soir, c’est la défense de l’intérêt de l’État qui nous a guidés dans l’élaboration de ce texte. […] Les enjeux sont souvent considérables pour les finances publiques. Les montants en question portent parfois jusqu’à plusieurs centaines de millions d’euros. Or la plupart du temps, on se rend compte qu’à la fin, une fois l’opération commercialisée, les prix réels de vente sont bien supérieurs aux prix envisagés au départ pour définir la valeur du terrain. […] L’un des grands progrès contenu dans notre proposition de loi, c’est qu’il y aura bien une évaluation prévisionnelle pour négocier l’échange, et un bilan réel de l’opération, réalisé après la commercialisation, pour réajuster les conditions le cas échéant. Ainsi, l’État se verra attribuer une soulte plus juste, ou des contreparties plus équitables. » La balle est désormais dans le camp du gouvernement.

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Monaco Hebdo