mercredi 20 octobre 2021
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Construire plus
pour gagner plus…

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Vue de Fontvieille
© Photo Christophe Giraudeau / Monaco Hebdo.

Pour certains élus, l’Etat aurait mal négocié les contreparties liées aux m2 supplémentaires accordés à l’immeuble Le Méridien à Fontvieille. L’occasion de mettre sur le tapis la nécessité d’encadrer les droits à bâtir.

Construire plus haut, oui, mais pas à n’importe quel prix. C’est un petit peu la morale qui découle de « l’affaire du Méridien » si l’on en croit les conseillers nationaux. Lors des séances budgétaires qui se sont déroulées du 16 au 18 octobre, plusieurs élus ont croisé le fer avec le gouvernement sur la méthode qui a permis la surélévation de cet immeuble en construction à Fontvieille. Et fustigé la négociation menée par l’Etat.
Premier reproche de Christophe Spiliotis-Saquet : l’opacité gouvernementale. Ce ne serait qu’au détour d’une question posée lors du budget primitif, en décembre 2011, sur une recette inopinée de 8 millions d’euros que les élus auraient appris que cette somme correspondait à une contre-partie de droits à bâtir donnée à un opérateur. La modification d’une ordonnance souveraine du quartier de Fontvieille aurait ainsi permis la réalisation de 4 étages supplémentaires dans cet immeuble Méridien, l’Etat étant censé obtenir 50 % des surfaces supplémentaires accordées.
Mais pour les élus, les négociations sont loin d’avoir été juteuses pour l’Etat… Dans les faits, ce dernier ne récupèrera, une fois l’immeuble livré en 2015, que des surfaces au premier et au deuxième entresol. Tandis que le promoteur, lui, conservera les étages dits nobles. « Lorsqu’on a un marché en main et un promoteur en face de soi et qu’on lui donne 4 étages… on choisit les étages qu’on veut ! tonne Spiliotis-Saquet. On n’accepte pas deux étages en entresol pour un prix dérisoire (9 000 euros TTC le m2). Les étages au-dessus valent au moins le double. J’estime que dans cette opération, les négociateurs de l’Etat ont perdu au moins autant que les recettes qui ont été portées sur le budget primitif. »

Pas de crèche
A ces questions, le gouvernement a botté en touche. « Vous accusez des personnes qui sont absentes », a lancé d’abord le ministre d’Etat Michel Roger. « Cette opération est la concrétisation d’un arbitrage, qui avait été trouvé lorsque j’étais ambassadeur en Chine. Marie-Pierre Gramaglia et moi avons donc hérité de cette situation », a rappelé ensuite le conseiller pour les finances Marco Piccinini. Avant de répondre sur le fond de l’affaire : « Pourquoi les deux étages du bas ? A un moment donné l’hypothèse a été avancée d’y accueillir une crèche. Piste qui n’a finalement pas aboutie. » Par ailleurs, pour le conseiller aux finances, il ne faut pas oublier que les négociations ont eu lieu à un moment où « il y avait un trou d’air lié à la TVA, une crise mondiale et nos recettes étaient incertaines. Le gouvernement a donc souhaité confirmer les dispositions prises et annoncer lors du budget primitif 2012 la mise en vente de ces locaux. Ils ont été expertisés et pour qu’il y ait une transparence totale on a décidé de faire un appel d’offres. »
Deux offres concrètes auraient alors été déposées, et l’un des promoteurs aurait dépassé le niveau de 5 millions d’euros « que nous avions attribué à l’origine, en interne, à ces surfaces. » Le protocole serait donc aujourd’hui signé et le paiement devait intervenir avant le 31 octobre. « Si vous trouvez avant cette date quelqu’un disposé à payer plus de 6,3 millions d’euros et qui veut faire l’affaire du siècle, j’ai l’engagement moral du promoteur en question de se retirer de l’affaire », avait ironisé Piccinini en séance publique. Tout en rappelant que « tout ceci ne s’est pas fait dans le secret des couloirs. Le dossier est passé au moins deux fois en commission de placements de fonds. » Notamment le 18 juin dernier, où, selon le conseiller pour les finances, il y avait des représentants de forces politiques de toutes sensibilités, et donc de l’opposition. Or, la commission aurait validé à l’unanimité cette attribution…

Droits à bâtir : clarifier les règles
Après ces échanges spécifiques sur l’affaire du Méridien, plusieurs élus — tous bords politiques confondus — ont exhorté le gouvernement à formaliser et à encadrer plus largement les règles en matière de contre-partie de droits à bâtir. Et pour cause. « Il y a des exemples où la contrepartie n’est pas équitable, et d’autres cas à l’inverse, où l’on aurait bien besoin de droits à bâtir supplémentaires. Comme la Villa Ida, par exemple, a expliqué l’élue UP Anne Poyard-Vatrican. Il me semblerait également intéressant de ne pas les octroyer uniquement dans le cadre d’intérêts privés mais également dans le cadre d’intérêts plus généraux qui concernent les Monégasques et les enfants du pays. » Un encadrement également indispensable pour le président de la commission des finances Alexandre Bordero. Qui aurait d’ailleurs peut-être évité quelques loupés. Notamment sur les dossiers Testimonio ou Agave. Même importance capitale pour l’élu indépendant Christophe Spiliotis-Saquet. « Je suis complètement d’accord sur ce principe des droits à bâtir puisqu’à Monaco ces m2 de foncier, c’est notre pétrole. Mais les règles doivent être fixées en amont. On a tous en tête l’opération Odéon dans laquelle les propriétaires ont vendu un immeuble pour y faire 12 étages et qu’une ordonnance souveraine a modifié pour en faire 50. Cela veut dire que des gens ont été lésés dans leur bien. Ce n’est pas normal. » « Il est important de fixer ces règles, a alerté à son tour l’ex-Unam Eric Guazzonne. A terme on prend le risque de ne plus avoir de foncier appartenant à l’Etat. »

« Pas de texte administratif »
Un sujet très technique qui, selon le ministre d’Etat, « préoccupe aussi le gouvernement depuis 2 ans. ». « Pour une raison à la fois de transparence, et d’équité, mais aussi pour une raison tenant à la protection des membres du gouvernement. Car l’absence de règles est la porte ouverte à des suspicions et à des utilisations plus ou moins bienveillantes du sujet. Le gouvernement souhaite donc clarifier les choses. » Il y a quelques mois, le département de Marie-Pierre Gramaglia avait d’ailleurs planché sur une première proposition, non validée par le ministre d’Etat, car jugée selon ses termes « trop complexe et avec une base juridique incertaine. » Dans la foulée, Michel Roger a donc missionné la Direction des affaires juridiques (DAJ) et notamment le délégué Laurent Anselmi de chercher une autre voie. « Nous espérons qu’une solution soit trouvée avant la fin de l’année. Au plus tard, début 2013. » Le ministre d’Etat a également indiqué ne pas vouloir d’un texte administratif de type arrêté ministériel, jugé d’une nature juridique trop contraignante. Mais souhaite une sorte de « gentlemen’s agreement. » « Une procédure que l’Etat s’engagerait à respecter, avec les critères les plus objectifs possibles. Je souhaiterais notamment que l’on fixe dans le texte le pourcentage de droit qu’on peut exiger — entre 30 et 50 % par exemple — et qu’ensuite on fixe des critères d’évaluation objectifs du bien. Que ce ne soit ni le gouvernement ni le promoteur qui l’évalue mais que l’on confie — et il me semble que c’est une piste à privilégier — à la chambre immobilière le soin de réunir deux ou trois agents immobiliers pour qu’ils se mettent d’accord sur une estimation. » A noter que cette solution, une fois finalisée, sera soumise en amont au conseil national. « C’est la première fois depuis au moins 10 ans qu’un gouvernement nous déclare en séance publique qu’il allait s’atteler à ce problème », a enfin indiqué Alexandre Bordero.

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