vendredi 6 août 2021
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Immobilier : pourquoi les prix restent élevés, malgré la crise

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Malgré une accalmie sur les transactions due à la crise sanitaire, le marché immobilier monégasque n’a pas faibli en 2020.

Surprenant ? Pas tant que ça, si l’on se fie aux données recueillies par l’Institut monégasque de la statistique et des études économiques (Imsee). La pierre semble, en effet, rester une valeur refuge.

On aurait pu s’attendre à une baisse significative des prix, mais non. Le prix au mètre carré a beau avoir doublé en 10 ans en principauté, +52,3 % selon l’Institut monégasque de la statistique et des études économiques (Imsee), l’accalmie n’est pas pour aujourd’hui. Ou quasiment pas, puisque le prix moyen au mètre carré n’a que très légèrement faibli l’an dernier (-1,1 %), passant sous les 48 000 euros, 47 619 euros pour être exact. Une piqûre de moustique en pleine pandémie de Covid-19.

Moins de transactions

Certes, il y a du moins bon. Sans surprise, le nombre de transactions a diminué. Crise sanitaire oblige, le nombre de ventes et reventes a bien diminué (-22,3 %), ce qui le ramène à son niveau de 2017 selon le dernier rapport de l’Imsee, récemment publié. Point important, lorsque l’on parle de ventes, il est question de livraisons d’appartements neufs et de commercialisations d’immeubles en cours de construction. Dans le secteur libre, 26 appartements au total ont été livrés en 2020 et 487 sur 10 ans. En revanche, 16 ventes « seulement » ont été comptabilisées en 2020, principalement pour des deux pièces (5 ventes) et des trois pièces (5 ventes). C’est moitié moins que les 33 ventes de 2019. Et moins encore qu’en 2018, année record, qui avait enregistré 72 ventes d’appartements, essentiellement des deux pièces (57 ventes sur l’ensemble). Mais cette baisse du nombre de transactions n’a pas de grandes incidences sur la valeur des biens. Le montant des ventes de logements neufs est en recul (-32 %), mais une vente sur deux reste tout de même supérieure à 7,3 millions d’euros. Ce qui s’explique par le type de logements vendus et la montée en gamme des biens proposés. Moins d’appartements ont été vendus, certes, mais leurs tarifs étaient généralement plus élevés qu’en 2019. Près d’une transaction sur trois a en effet dépassé les 10 millions d’euros en 2020. Le nombre de reventes a quant à lui reculé de près de 8 %, sauf pour les studios (+7 %) et les quatre pièces, qui se sont autant revendus qu’en 2019, en dépassant les 350 transactions. Le montant global (-21 %) chute plus que le nombre de reventes (-8 %), car cette baisse concerne surtout les immeubles et villas, selon l’Imsee. Une transaction sur deux portait sur un bien de plus de 3,1 millions d’euros.

Selon certains agents immobiliers de la principauté, une part des clients internationaux se positionnerait déjà sur Monaco, par crainte d’une possible augmentation des taxes liée à la crise du Covid-19 dans leurs pays d’origine

Le Larvotto : le plus cher

Le quartier de Monte-Carlo compte le plus de transactions, avec 136 reventes, soit plus du tiers, contre seulement 6 à Monaco-ville. Le Larvotto devient quant à lui le quartier le plus cher, mais il n’enregistre que 7 reventes, pour un prix moyen au mètre carré de 65 520 euros. Plus exactement, il redevient le quartier le plus cher, comme en 2017 et 2018, et, avec Monte-Carlo et Fontvieille, il compte parmi les trois quartiers qui dépassent les 50 000 euros le m2. Le quartier du Jardin Exotique est le quartier où le prix est le moins élevé, avec 37 500 euros le mètre carré. Pour ce qui est du quartier les Moneghetti, son prix a carrément doublé en 10 ans, en affichant une hausse de +115 %, pour atteindre 38 253 euros au mètre carré, contre 17 765 euros/m2 en 2011. Les prix restent donc élevés à Monaco, et ce, pour plusieurs raisons déjà bien connues. Le cadre de vie, l’environnement fiscal (pas d’impôt sur le revenu ni sur la fortune, et aucun droit de succession), le climat et la stabilité politique et financière en font partie. Mais ce n’est pas tout. Le meilleur argument permettant de maintenir les prix du mètre carré au plus haut reste celui de la sécurité selon Michel Dotta, président de la chambre immobilière monégasque : « Le côté “safe” [« sûr » — NDLR] de Monaco, bien mis en avant par la principauté, notamment en cette période [de crise sanitaire —  NDLR], continue de convaincre les acheteurs. » Il s’agirait d’un argument clé pour la clientèle étrangère également. Selon certains agents immobiliers de la principauté, une part des clients internationaux se positionnerait déjà sur Monaco, par crainte d’une possible augmentation des taxes liée à la crise du Covid-19 dans leurs pays d’origine. Depuis janvier 2021, ces professionnels observeraient même une recrudescence des demandes à distance, pour réaliser des visites virtuelles ou en visio-conférences. Mais pas de quoi observer pour autant un effet post-Covid aux yeux de Michel Dotta : « J’imagine mal que l’on puisse se positionner sur un bien immobilier de 4 à 5 millions d’euros sans l’avoir visité au préalable. C’est quelque chose qu’on peut imaginer en France, pour de l’investissement sur des biens allant de 100 000 à 300 000 euros. Mais beaucoup moins sur ce marché-ci. » L’investissement dans la pierre est toutefois resté une valeur refuge en 2020, et la tendance semble se confirmer pour 2021.

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