mardi 20 avril 2021
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Le secteur protégé déchaîne les passions

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Conseil national
© Photo Monaco Hebdo

A une large majorité (16 pour contre 4 abstentions), le conseil national vient d’adopter une loi aménageant le secteur protégé. Un débat houleux qui devrait en amener d’autres.

Il y a des séances publiques qui marquent les esprits. Celle du 10 mai en fera partie. Si la salle est bien moins bondée que pour la réélection de Jean-François Robillon, le public, composé d’enfants du pays, propriétaires et locataires, est là, chauffé à blanc. A peine Guillaume Rose démarre la lecture de son rapport sur le projet de loi relatif au secteur protégé que les réactions caricaturales fusent. Les cris des représentants de l’association des propriétaires, en l’occurrence Gérard Porasso et Gisèle Ughes (« Stalinien », « Quelle honte », « A qui la faute ») ponctuent la lecture du rapporteur qui durera plus d’une heure et demie. Au point que l’ancien doyen du conseil national Max Brousse, président d’honneur de l’association des locataires, tente de calmer les ardeurs de ses voisins propriétaires.

De son côté, l’opposition sort l’artillerie lourde et diabolise le rapporteur?: « Je ne sais si Monsieur Rose, fidèle aux principes qui l’animent, a voulu célébrer à sa manière le 10 mai 1981, mais il est clair qu’il est allé au-delà de cette date, nous invitant, à travers son rapport, à nous pencher sur les collectivisations staliniennes de 1929, sans aborder leurs conséquences humaines et économiques », lance Christophe Steiner. Avant de lâcher une bombe supplémentaire?: « Vous oubliez les petits propriétaires à qui vous mettez le pyjama des goulags… » A croire que l’opposition ne craignait qu’une chose?: que les chars soviétiques franchissent la frontière et débarquent au conseil national… Preuve s’il en est que la problématique du secteur protégé déchaîne toujours les passions…

Droit de propriété restreint

Pourquoi tant d’acrimonies?? Créé après le second conflit mondial, dans une période trouble où les finances publiques étaient exsangues et le pays en panne de logement, la solution avait été, comme dans de nombreux pays européens, de demander aux propriétaires d’immeubles construits avant le 1er septembre 1947 de fournir un « effort d’après guerre ». Avec un mécanisme simple tournant autour du blocage des loyers et de la réservation de ces logements aux Monégasques et enfants du pays. Quitte à créer, selon la formule de Christophe Steiner, « un impôt en nature qui pèse sur une catégorie de la population ». L’objectif est évident?: permettre aux enfants du pays de trouver un logement accessible et donc de rester sur le territoire monégasque. Au détriment des propriétaires qui voient leur droit de propriété restreint – notamment en raison du fait qu’ils ne peuvent choisir leur locataire et louer aux tarifs bien plus avantageux du secteur libre. « Certes, il est frustrant de ne pas pouvoir louer son appartement au prix du marché libre lorsqu’on est propriétaire. Je voudrais cependant signaler que sous l’effet de la loi 1?235, le différentiel entre la moyenne des loyers perçus par les locataires du secteur protégé et ceux du secteur libre s’est considérablement réduit », nuance le président Jean-François Robillon. Selon les loyers des locations publiés au Journal de Monaco depuis deux ans, « pour un F2 dont la surface moyenne est de 47 m², le loyer moyen est de 1?320 euros hors charges. Pour un F3 dont la surface moyenne est de 64 m², le loyer moyen est de 1?860 euros hors charges. Pour ces deux catégories d’appartements, le loyer moyen au m² s’établit à près de 30 euros, ce qui nous rapproche des moyennes du secteur libre », affirme le président. Qui en explique la raison?: « En toute fin d’année 2000, presque en catimini, l’ancienne majorité RPM du conseil national avait voté la loi 1?235 dont un article, passé inaperçu, permettait l’application « d’une majoration maximale de 13 % […] annuellement jusqu’au terme de ce bail et pour la première fois à dater du 1er janvier 2002 ». L’effet de cette loi a été désastreux accélérant l’exode des enfants du pays et de nombreuses familles monégasques hors du secteur protégé. »

Droit au logement prioritaire

Depuis la guerre, le secteur protégé a en effet fait l’objet de nombreuses législations variant au gré des sensibilités politiques. Lois 1235, 1291, 876… A de nombreuses reprises, le législateur s’est attelé à ce problème qui déchire locataires et propriétaires depuis des années. Sans remettre pour autant en cause l’existence même du secteur protégé. Et c’est bien ce que reprochent encore, et au conseil national, et au gouvernement, les « petits propriétaires », qui doivent supporter le rôle social de l’Etat, et pour qui le droit de propriété doit rester inaliénable. Mais pour la majorité, enrayer l’hémorragie de ce secteur immobilier réglementé reste la « moins pire » des solutions. « En l’absence de solutions pérennes permettant d’assurer le logement des enfants du pays (comme le secteur intermédiaire, N.D.L.R.), le maintien du secteur protégé s’impose de lui-même?: il répond à une nécessité », affirme le rapporteur pour qui le conseil national devra s’attaquer un jour à une refonte du système. Quant à Jean-Charles Gardetto, il estime que c’est le seul moyen de s’acquitter du « droit au logement de ceux qui ne peuvent se loger à des prix scandaleux. » Mais pas seulement?: « Enlever à Monaco ses habitants stables représente la mort du commerce en principauté et de son activité économique. La population du secteur protégé vit et consomme à Monaco, à la différence de résidents du secteur privé qui, pour certains, ne passent que quelques semaines par an en principauté. Fournir un logement aux Monégasques et aux enfants du pays est prioritaire. C’est le prix de la paix sociale qui règne depuis des décennies en principauté. » Mais jusqu’à quand??

Si Max Brousse, président d’honneur de l’association des locataires s’estime heureux du vote de ce texte de loi qui rend notamment obligatoire la communication des loyers précédents des logements de la 1?235 – afin d’éviter les augmentations exponentielles des propriétaires -, la tension monte du côté des « petits propriétaires ». Il n’y a qu’à lire la dernière lettre ouverte de Gérard Porasso qui invoque un « exode des Monégasques » Une lettre qui a suscité une mise au point du président de la commission Logement du conseil national, Gérard Bertrand?: « Je me suis demandé si certains de nos compatriotes – mais en méritent-ils le titre?? – n’essayaient pas de « surfer sur la vague bleu marine?! » Le terme de « paramètre » pour désigner toute une catégorie de notre population – en l’occurrence les enfants du pays – est pour le moins étonnant, détonant si ce n’est carrément insultant. » Avant de fustiger le caractère « eugéniste » des propos du représentant de l’association des propriétaires (« si tous les étrangers établis sur notre petite Principauté produisent, par le seul fait de la procréation, des enfants du pays »)?: « Outre le fond du propos, la forme employée est particulièrement outrageante, outrancière et relègue les enfants du pays au rang d’animaux copulateurs?! » Bref, de quoi laisser augurer de charmantes discussions à venir entre les deux parties, propriétaires et locataires.

Dernière minute
C’est après de nombreux aller-retour et des négociations jusqu’à la dernière minute que le texte de loi consolidé a été voté. En effet, quelques heures avant les débats, le gouvernement a indiqué que s’il acceptait bon nombre d’amendements, il s’opposait aux perquisitions prévues pour contrôler la vacance des appartements du secteur protégé. Un retrait justifié pour l’opposition R&E et Anne Poyard-Vatrican (UPM) qui parlent d’« inquisition » et de violation du droit de propriété. Alexandre Bordero (UDM), lui, ironise sur les progrès du gouvernement?: « En 2004, pour le vote de la loi 1241, les contre-propositions gouvernementales avaient été transmises au conseil national deux heures avant le débat… »

En finir avec le secteur protégé

Pour mettre un point final à l’ère du secteur protégé, il faut bien trouver une solution de substitution. Si la majorité parlementaire UDM et l’UPM prônent la création d’un secteur intermédiaire, Rassemblement & Enjeux milite aujourd’hui pour des opérations mixtes de remembrement.

Jean-François Robillon a prévenu le gouvernement?: « Si d’ici à la fin de cette session, il ne dépose pas sa copie sur la Villa Ida et au-delà sur un dispositif d’envergure, la majorité du conseil national déposera une proposition de loi créant un fonds destiné à la construction du secteur intermédiaire qui pourrait être financée par le versement obligatoire des dépôts de garanties de tous les baux de la Principauté. » Car c’est une évidence?: pour la majorité parlementaire UDM, tout comme pour l’UPM, le secteur intermédiaire est à terme « la seule alternative », réclamée depuis des années. Le principe?? « Ce secteur serait divisé en trois?: les enfants du pays, les petits propriétaires et la promotion immobilière. L’Etat serait moteur pour permettre le réaménagement du territoire. Il peut et doit déjà le faire avec son droit de préemption pour notamment racheter des appartements dans le secteur ancien. Car si l’Etat ne le fait pas, ce sont les promoteurs qui vont le faire à des fins purement spéculatives logiques mais non sociales. L’Etat devrait octroyer des droits à bâtir supplémentaires pour construire dans le cas d’anciens immeubles 1 ou 2 étages de plus et permettre un meilleur financement. Sans tomber évidemment dans les excès de la tour Odéon. » Chacun y trouverait son compte?: « Les petits propriétaires récupéreraient du neuf là où ils avaient de l’ancien vétuste, la promotion immobilière de droits à bâtir augmentés donc un niveau de rentabilité assuré, et les enfants du pays pourraient bénéficier d’appartements neufs aux normes actuelles de confort avec un loyer encadré et contrôlé par l’Etat pour leur permettre de rester en principauté, leur pays de cœur », souligne Anne Poyard-Vatrican. Si sur le papier, la solution semble imparable, reste que depuis 2003, le gouvernement traîne des pieds pour avancer sur une opération test. En l’occurrence la Villa Ida, dans le quartier Plati. Quitte à proposer, par le passé, d’autres solutions comme le surloyer ou des aides à la rénovation…

Un fonds pour financer le secteur intermédiaire

C’est pourquoi le président du conseil national veut passer à la vitesse supérieure, avec la menace du dépôt d’une proposition de loi portant création d’un fonds pour la création d’un secteur intermédiaire, inspiré de la Suisse. L’idée vient de Max Brousse. Lorsqu’il était élu, l’ancien doyen du conseil national avait en effet suggéré d’utiliser les cautions des locataires du marché libre?: « Ces 3 mois de garanties de loyers allant de 550 à 30?000 euros, versés usuellement aux propriétaires, pourraient être entreposées à la Caisse des dépôts et consignations, et pourraient alors servir de capitaux pour la construction du secteur intermédiaire ».

Des enfants du pays dans les domaniaux??

De son côté, Laurent Nouvion n’a jamais cru à ce secteur d’habitation, qualifiant ce projet de « non viable ». C’est pourquoi, lors des débats, le leader de R&E a dégainé sa proposition?: « Nous demandons au gouvernement de continuer d’amplifier sa politique de préemption ciblée et stratégique des appartements du secteur protégé, afin d’engager au plus vite et en fonction de nos disponibilités budgétaires des opérations de remembrements mixtes d’importance pour les 15 ans qui viennent, avec un pourcentage non inférieur à 10 % réservé aux enfants du pays. Sans oublier de consacrer les rez-de-chaussée, premiers et deuxièmes étages à des bureaux et commerces dont nous avons besoin d’urgence. »

Comment mettre en place de telles opérations?? « Le gouvernement doit se mettre en position d’arbitre dans tous les projets relevant du secteur protégé directement et indirectement, et préempter y compris quand d’autres acteurs privés ont des projets de promotion, la cohésion sociale et donc politique sera à ce prix. Cette solution simple et de bon sens a l’immense avantage d’être claire, transparente et de remettre l’Etat au cœur du processus d’arbitrage immobilier. » Pour Laurent Nouvion, la tâche de l’Etat est d’autant plus simplifiée que « le gouvernement a la charge d’élaborer des ordonnances souveraines de droit à bâtir?; il contrôle donc le processus de A à Z sans passer par un complexe et inconnu processus du secteur intermédiaire d’habitation. » Reste à savoir « qui paiera », comme l’a demandé Robillon. Et quel sera le coût de telles préemptions. Sachant que la Villa Ida a déjà coûté 15 millions d’euros.

Un pas vers la villa Ida

Ce sera au gouvernement de trancher. En attendant, si le ministre d’Etat ne s’est pas prononcé sur cette proposition de l’opposition, il a fait, le 10 mai, un pas vers le secteur intermédiaire. « Nous allons enfin nous y mettre, a déclaré Michel Roger. Le gouvernement préempte chaque fois qu’il existe des indices d’achat motivé pour freiner une opération de logement des Monégasques et des enfants du pays. Ce fut le cas la semaine dernière. Les conseillers Marco Piccinini et Marie-Pierre Gramaglia voient comment monter financièrement un programme de ce type. » Avant de promettre aux élus?: « Le gouvernement reviendra vers vous avant l’été ». Le compte à rebours est lancé.

Un statut pour les enfants du pays??

Au milieu d’échanges acrimonieux, une proposition a été applaudie par les enfants du pays, propriétaires et locataires, sur les bancs du public.

«Il est grand temps de demander au gouvernement, par la voix de notre groupe politique, puisque la majorité ne le fait pas, de s’engager dans la voie de la réflexion et du débat en établissant dès que possible un projet de loi portant statut « légal » des enfants du pays, tant cette notion mérite des règles claires et légalement reconnues. Ce texte pourra servir de point de référence pour de nombreuses dispositions liées au logement et aux différentes priorités qui existent dans la législation monégasque. » Certains élus de la majorité n’y croient toujours pas?: la déclaration est signée Laurent Nouvion.

L’opposition reprend sans doute l’idée émise il y a quelques années par l’actuel sénateur des Français de Monaco, Christophe-André Frassa. Partant du constat qu’il manquait un statut à cette composante essentielle de la principauté. Dans les textes, actuellement, les enfants du pays ne sont définis actuellement qu’au travers de la loi 1?235 modifiée, en tant que « personnes nées à Monaco ou qui y résident depuis leur naissance à condition que leur auteur y ait résidé au moment de cette naissance ».

Si la proposition de Laurent Nouvion est pour l’heure encore floue, le représentant des Français de Monaco, lui, avait donné sa propre définition des enfants du pays?: il s’agissait « des personnes qui, nées à Monaco mais de nationalités étrangères, ont maintenu depuis leur naissance une attache permanente et des liens étroits avec la Principauté ainsi que celles qui ont vécu plus de la moitié de leur vie à Monaco ou s’y seraient intallées depuis au moins quarante ans ». Cette catégorie bénéficiant, selon Frassa, de la création du futur secteur d’habitation. Côté emploi, les enfants du pays pourraient intégrer la fonction publique monégasque coiffés d’un contrat à durée indéterminée (ce qui n’est pas le cas aujourd’hui) et d’une priorité d’emploi.

Guillaume Rose
« La nuisance liée à la limitation des loyers n'est rien au regard de la nuisance subie par des locataires qui vivent parfois dans des appartements insalubres ou des taudis. » © Photo Conseil National.

“Enrayer l’hémorragie du secteur protégé”

Guillaume Rose, rapporteur de la nouvelle loi sur le secteur protégé, fait l’état des principales avancées du texte.

Monaco Hebdo?: Quelles sont les plus grandes avancées de cette loi sur le secteur protégé?? L’objectif initial était de revenir sur le droit d’expulsion des personnes âgées de plus de 65 ans??
Guillaume Rose?: Ce nouveau texte représente l’embryon de reconnaissance du rôle social de l’Etat. Désormais, un locataire défavorisé de plus de 70 ans ou handicapé, qui a été délogé par son propriétaire en raison de grands travaux d’amélioration de l’appartement, va pouvoir être relogé dans le secteur protégé. Soit par le propriétaire. Soit par l’Etat si le propriétaire ne peut assurer le relogement.

M.H.?: Comment l’Etat assure ce relogement s’il n’y a pas de place dans le secteur protégé?? Le domanial pourrait pallier à ce manque??
G.R.?: Il n’est pas question d’utiliser le domanial. A charge pour l’Etat de reloger ce locataire dans le libre s’il le faut.

M.H.?: Mais encore??
G.R.?: Toujours dans la même volonté de faire jouer son rôle social à l’Etat, un petit propriétaire qui veut refaire son appartement sera aidé par l’Etat. Il recevra une subvention directe que nous avons doublé. Le dispositif d’aides existait mais il ne marchait pas. Par exemple, le petit propriétaire – qui possède jusqu’à cinq appartements — recevait 4?500 euros pour un quatre pièces. Ce n’était pas suffisant pour des travaux d’étanchéité, de toiture, d’isolation, etc. De plus, ce système d’aides ne marchait pas car il supposait une hypothèque sur le bien avec des frais d’enregistrement. Du coup, le propriétaire préférait ne pas faire les travaux plutôt que d’entrer dans un imbroglio juridique et financier…

M.H.?: L’Etat va jouer le rôle de banque??
G.R.?: L’Etat va également proposer un prêt à taux 0 qui va permettre au propriétaire de faire les travaux nécessaires. Tout ça sur un gage de l’appartement. Mais concrètement, le propriétaire n’aura rien à payer sur ce gage.

M.H.?: Une condition de ressources est-elle prévue pour les aides aux propriétaires??
G.R.?: L’Etat associera la demande de prêt et de subvention à une condition de ressource. C’est l’esprit de la loi. Il n’est pas question d’entretenir aux frais de l’Etat les dépenses d’entretien courant d’un gros propriétaire à Monaco…

M.H.?: Quelle autre mesure pour les enfants du pays??
G.R.?: L’enfant du pays ne perd plus ses droits s’il s’absente du territoire sur une période de 1,5 an en cumul. On souhaite que les enfants du pays qui quittent Monaco pour acquérir un savoir ou une compétence – on pense par exemple à un cuisinier qui fait un stage à Londres ou Moscou – puissent revenir à Monaco sans avoir perdu leurs droits à être logés dans le secteur protégé.

M.H.?: La bataille a été rude avec le gouvernement??
G.R.?: Le gouvernement est l’auteur initial du texte. Il a montré sa préoccupation sociale mais derrière, il a durci sa position en raison de la crise économique et des nouvelles préoccupations budgétaires. Le conseil national a su montrer que bien investir pour préserver son parc immobilier dans le secteur protégé est important. C’est un investissement pour l’avenir qui n’est pas fait à fonds perdus. Il est capital de maintenir la population stable de Monaco.

M.H.?: Vous pensez arrêter la disparition du secteur protégé crainte par les locataires??
G.R.?: Le principe est d’enrayer l’hémorragie d’appartements protégés. Il faut maintenir ce secteur par tous les moyens. C’est pourquoi nous avons bataillé pour une autre mesure. Désormais, si l’on veut construire un local annexe à l’appartement du secteur protégé, ce local annexe relèvera du secteur protégé si la proportion est de moins de 40 % pour l’existant, 60 % pour l’annexe. Il fallait éviter qu’on adjoigne un studio de 20 m2 à un appartement de 80 m2 du secteur protégé pour le faire sortir du secteur protégé comme c’est le cas actuellement.

M.H.?: Ce n’est pas un texte consensuel comme l’a montré la demande de retrait du texte par l’opposition. Vous assumez??
G.R.?: On a consulté tout le monde. Mais le principe même de la responsabilité politique est de légiférer pour le plus grand nombre. Le plus grand nombre aujourd’hui, ce sont les enfants du pays. Nous sommes les premiers au conseil national à déplorer que les petits propriétaires portent la charge sociale des enfants du pays. Il faut savoir que je suis moi-même issu d’une famille de petits propriétaires et que j’ai toujours connu ces problèmes liés au secteur protégé depuis ma plus tendre enfance. C’est un problème qui m’est sensible et même personnel. Mais selon moi, la nuisance liée à la limitation des loyers n’est rien au regard de la nuisance subie par des locataires qui vivent parfois dans des appartements insalubres ou des taudis, perpétuellement en attente du moment où ils se feront éliminer du pays.

M.H.?: Ce n’est pas un texte « vestige du passé » comme le prétend l’opposition??
G.R.?: Pour moi, ce texte est un moyen pour Monaco de conserver un lien social, et donc une population et donc son avenir. Car qui soigne ses racines, soigne son futur.

M.H.?: Mais c’est un texte par essence temporaire. A terme, il faudra bien trouver une solution. Vous maintenez que c’est le secteur intermédiaire??
G.R.?: Le vrai cheval de bataille de la majorité UDM, c’est la création du secteur intermédiaire. C’est là-dessus que se jouera l’avenir de Monaco. Mais en attendant, il faut éviter que disparaissent les derniers enfants du pays et que le secteur intermédiaire ne puisse jamais se créer. Nous avons tous les regards tournés vers la villa Ida qui est l’opération test du secteur intermédiaire. C’est désormais au gouvernement de nous prouver qu’il veut vraiment d’un secteur intermédiaire à Monaco.

M.H.?: La Villa Ida risque-t-elle de faire partie des coupes budgétaires du gouvernement??
G.R.?: Ce serait un casus belli avec la majorité UDM du conseil national.

M.H.?: Ce serait une raison de ne pas voter le budget rectificatif??
G.R.?: C’est un des projets qui tient le plus à cœur du conseil national. Ce serait un immense problème. Le conseil national et visiblement la majorité est le seul organe qui tient encore de manière ferme et ouverte à garder les enfants du pays sur le territoire monégasque. Quand on voit les déclarations de l’opposition, on se rend compte que pour l’opposition, les enfants du pays sont quantité négligeable.

M.H.?: Les 3 élus Rassemblement & Enjeux proposent de créer un statut pour les enfants du pays pour ne pas les cantonner à la loi sur le secteur protégé. Qu’en pensez-vous??
G.R.?: Si avec ce statut, ils proposent quelque chose, on est à leur écoute. Mais en l’occurrence, ils ne proposent rien, si ce n’est de diluer un problème en en soulevant un autre. L’idée d’un statut offrant un ensemble de droits aux enfants du pays est intéressante. A partir du moment où cela ne lèse en rien les intérêts des Monégasques. Nous maintenons qu’il y a la place à Monaco pour les Monégasques et les enfants du pays sans que les uns ne perdent leurs avantages par rapport aux autres.

M.H.?: C’est justement ce que craint l’association des propriétaires qui, dans une lettre au vitriol, invoque un possible exode des Monégasques…
G.R.?: Les propos excessifs sont dérisoires. Tout comme l’opposition, l’association des propriétaires campe sur des positions qui traduisent une frustration que nous comprenons mais ces propos ne vont en rien avec ce que pense la majorité des Monégasques qui ont élu la majorité.

M.H.?: Quand on vous traite de gauchiste, de bolchévique ou de trotskiste, ça vous flatte ou ça vous irrite??
G.R.?: Ça me fait franchement rire. J’ai pour modèle de travail et de relations professionnelles les Etats-Unis où j’ai travaillé. Ce n’est pas vraiment La Mecque du bolchévisme. En revanche, j’ai été formé en politique par quelqu’un qui avait la fibre sociale, Stéphane Valeri. Je conserve cette fibre sociale et même je la porte très profondément. De même, Denis Ravera est un exemple pour moi. Il est normal que lorsqu’on s’occupe d’autrui en politique, on prenne des coups. L’opposition préfère s’occuper de ses petits intérêts. Ce sont des attaques qui me laissent froid.

M.H.?: Les amendements du conseil national prévoyaient initialement d’opérer des perquisitions sous officier de police judiciaire. Pourquoi ça a sauté??
G.R.?: C’est une option que nous avons beaucoup discuté. Le texte initial était plus restrictif. La préoccupation du conseil national était d’éviter les abus. Mais nous avons aussi le respect du droit de propriété et le souci de ne pas générer un tout-répressif qui serait contre-productif. Il a été décidé au final que c’est au propriétaire de prouver que son logement est vacant et non l’administration après une enquête judiciaire. En revanche, les amendes sont maintenues, pouvant aller jusqu’à 50?000 euros, et l’on y ajoute les poursuites pour faux, en cas de fausse déclaration.

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