Secteur protégé, « notre problème, c’est le gouvernement ! »

Raphaël Brun
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L’association des propriétaires de Monaco continue de demander la fin du secteur protégé et réclame le versement d’une indemnisation, pour ce qu’ils estiment être un manque à gagner sur les loyers depuis 72 ans. Tout en avançant aussi quelques solutions. En face, l’association des locataires avance, avec une toute autre vision. Explications.

La présidente de l’association des propriétaires de Monaco (APM), Gisèle Hugues et son vice-président, Gérard Porasso, ont des propositions concrètes à faire pour le secteur protégé. Un secteur d’habitation qui concerne les appartements construits avant le 1er septembre 1947 et dans lequel les loyers sont encadrés et indexés sur l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee. Après la Deuxième Guerre mondiale, la question du logement en Principauté pour les Monégasques relevait de l’urgence. « La discrimination entre les biens du secteur libre et ceux du secteur dit « protégé » est flagrante, nous avait expliqué Gisèle Hugues dans Monaco Hebdo n° 944. La réalité d’aujourd’hui ne correspond plus à la réalité de la période de guerre. » Du coup, l’APM réclame une nouvelle fois la suppression de ce secteur qui est réglementé par la loi n° 1235.

 

L’APM souhaite que soit étudiées « les modalités de l’indemnisation à verser aux propriétaires pour 72 années de charges financières indues et de tracasseries administratives »

 

« Monstre juridique »

Dans un document de synthèse qu’ils nous ont transmis, l’APM dresse un panorama de la situation. Une situation qu’ils estiment peu brillante. « On est parti totalement de travers », explique cette association, qui estime que c’est le principe suivant qui a été appliqué par l’Etat, avec cette logique : « Nous pensons qu’il y a des personnes à protéger. Et moi, Etat, je décide que c’est une partie de ma population, les petits propriétaires et pas les gros, qui va financer ma politique sociale ». Evoquant la mise en place d’un « monstre juridique » qui « fait payer la politique sociale d’un Etat par une partie de sa population » et qui met en place une « réglementation punitive et vexatoire contre ceux qui sont spoliés », Gisèle Hugues et Gérard Porasso s’interrogent : « Quel pays accepterait cela ? Où est le sens de l’éthique ? ». Tout en précisant n’avoir « aucun problème » avec les locataires qui sont « nos interlocuteurs naturels au niveau des locations de logements », l’APM pointe un seul responsable : « Le gouvernement, pour ne pas dire certains fonctionnaires, qui au seul mot de « propriétaire » sont pris de convulsions… C’est le gouvernement qui est à l’origine de cette législation inique. […] Notre problème, c’est le gouvernement ! »

 

« L’APM démontre qu’elle n’a aucune vision politique. Elle ne fait que réclamer à l’Etat monégasque, y compris des indemnités, mais ne propose rien en échange pour les enfants du pays », estime l’association des locataires de Monaco

 

« Vision »

En face, l’association des locataires de Monaco (ALM) n’est pas étonnée par le discours tenu par l’APM : « Bien que l’APM indique n’avoir « aucun problème » avec les locataires, elle attaque la loi 1235 depuis des années derrière des promoteurs affamés de quartiers à reconstruire pour le secteur libre. Et donc de vendre une partie de leur bien, et de louer à prix fort la partie restante. » Quant à la vision d’ensemble défendue par l’APM, l’analyse de l’ALM est sans appel : « L’APM démontre qu’elle n’a aucune vision politique. Elle ne fait que réclamer à l’Etat monégasque, y compris des indemnités, mais ne propose rien en échange pour les enfants du pays que, forcément, on condamne à l’expulsion du territoire monégasque. Que deviennent ceux qui n’ont pas la nationalité européenne ? L’absence de vision globale de ce groupement est révélatrice. La direction [de l’APM — N.D.L.R.] se comporte uniquement comme un expert comptable. »

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Gisèle Hugues et Gérard Porasso (association des propriétaires de Monaco).

 

L’association des propriétaires de Monaco pointe un seul responsable : « Le gouvernement, pour ne pas dire certains fonctionnaires, qui au seul mot de « propriétaire » sont pris de convulsions…

 

Libéralisation

Le travail des politiques est aussi passé au crible par l’APM. L’occasion d’évoquer la proposition de loi n° 233 portée par l’élu Nouvelle Majorité (NM), Jean-Michel Cucchi. Un texte adopté le 24 octobre 2017, qui porte sur la libéralisation des loyers des appartements sous la loi n° 1235 et qui crée une allocation compensatoire de loyer (ACL). « L’Etat redevient propriétaire de son rôle social », s’est félicité Daniel Boéri, conseiller national NM. Du côté d’Union Monégasque (UM), Jean-François Robillon a souligné qu’il s’agissait « d’encadrer les loyers, mais en les rapportant aux prix des loyers environnants dans le quartier et de compenser cette hausse mécanique par une allocation différentielle servie par l’Etat. » Enfin, chez Horizon Monaco (HM), on a aussi jugé que cette évolution était nécessaire. Ce qui n’a pas empêché l’élu HM Jacques Rit d’indiquer qu’il attendait du gouvernement « qu’il procède aux simulations nécessaires pour chiffrer la dépense publique annuelle supplémentaire. » Une dimension économique aussi prise en compte par Cucchi : « Combien l’Etat peut mettre d’argent dans ce type de protection ? Il faut mener cette réflexion pour ne pas aboutir à une désillusion. » Prudent, l’élu HM, Claude Boisson a estimé pour sa part que « dans l’intérêt des propriétaires, il serait souhaitable de libéraliser les loyers. Mais cela ne peut s’envisager qu’en l’assortissant d’un dispositif, afin d’éviter l’exclusion de tous les enfants du pays. »

Floue

Du côté de l’ALM, on semble ne pas vraiment croire à l’ACL instaurée par la proposition de loi n° 233 : « Nous ne voyons pas le gouvernement de Monaco prêt à dépenser une fortune pour compenser une augmentation des loyers du secteur protégé. Si cela devait advenir, ce serait une acceptation des désirs d’augmentation des loyers, donc une augmentation des revenus des propriétaires de ce secteur d’habitation. » Pour l’ALM, même si le texte défendu par Jean-Michel Cucchi n’implique pas une hausse des loyers, « le fait de vouloir aligner les loyers d’appartements d’immeubles dans le même quartier ou un quartier voisin » débouchera « obligatoirement sur une augmentation cachée. » Cette association dénonce une méthode de calcul qu’elle juge trop floue : « La première augmentation au m2 entre le loyer actuel, dit loyer théorique, et le loyer moyen, qui sera déterminée par la direction de l’habitat et la direction des service fiscaux publiée annuellement au Journal de Monaco, est plus qu’aléatoire, car aucun indice n’est requis. » Ce manque de référence dans le calcul des loyers ne plaît pas à l’ALM qui rappelle aussi que « l’ACL n’interviendra qu’après cette augmentation de « rattrapage » entre la fixation actuelle du loyer de référence par m2. Cette ACL aura donc vocation à être plus importante d’année en année. » Une fuite en avant que redoute fortement l’ALM : « Il faut savoir si le gouvernement envisage une ville pour Monégasques et pour riches, ou bien, une ville socialement plus complexe et donc humainement plus riche et plus performante à long terme. » En revanche, difficile de savoir avec exactitude le nombre d’appartements qui appartiennent au secteur protégé, ni son évolution récente. L’ALM précise que, depuis un rapport publié en février 2013, aucune autre communication officielle n’a été faite sur ce sujet. « Nous pouvons seulement voir qu’il y a de moins en moins de maisons ou d’immeubles anciens à Monaco et que de gros chantiers sont en cours », souligne l’ALM.

« Générations »

Aujourd’hui, l’APM pointe aussi du doigt le candidat et tête de liste de Primo ! Stéphane Valeri. En effet, en 2003, c’est lui qui a fait voter la loi 1291, alors qu’il présidait le Conseil national. Cette loi a stoppé la libéralisation des loyers, une libéralisation vue par l’APM comme un simple « retour à la normalité pour les propriétaires spoliés ». Avec près de 15 ans de recul, le constat fait par l’APM est sans concession : cette politique est « un véritable échec, puisque le secteur protégé a fondu comme neige au soleil au profit des grandes sociétés de construction immobilière. Politique qui, rappelons le, a été dans ses excès sanctionnée par le tribunal suprême. Monsieur Valeri a fait du social sur le dos des petits propriétaires. » Interrogé par Monaco Hebdo, Stéphane Valeri nous a dit « assumer » ce choix fait en 2003 : « Sans ce choix politique fort, ce sont plus de 1 000 familles de Monégasques et d’enfants du pays profondément attachées à la Principauté et dont beaucoup sont présentes dans notre pays depuis plusieurs générations, qui auraient été contraintes de le quitter définitivement. » Un « choix » qui n’empêche pas la tête de liste Primo ! pour l’élection du 11 février 2018 à continuer d’affirmer que c’est à l’Etat d’assumer ce rôle social et pas aux « petits propriétaires, qui, eux aussi, sont souvent des Monégasques et des enfants du pays ».

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Jannine Martinez-Allolio, Sylvie Ciantelli et Alain Gaspard (association des locataires de Monaco).

 

« Les cautions des locataires pourraient être déposées dans une caisse d’épargne monégasque, dont le capital servirait à la construction d’immeubles pour la population du pays, monégasques et enfants du pays »

L’association des locataires de Monaco

 

« À mi-chemin »

Toujours dans la logique qui consiste à « soulager un secteur protégé qui, jusqu’à présent, se réduit chaque année de plus en plus », Stéphane Valeri réaffirme sa stratégie qui a consisté à travailler en faveur d’une « politique dynamique et volontariste de construction d’appartements domaniaux pour les nationaux, afin que ce soit l’Etat qui les loge. » Le leader de Primo ! rappelle aussi son soutien aux dispositifs d’aides comme l’allocation différentielle de loyer (ADL) qui permet aux locataires les moins riches de percevoir une aide de l’Etat sur une partie du loyer. « J’ai toujours soutenu le principe de la prise en charge par l’Etat, à travers une allocation compensatoire, comme le prévoit la proposition de loi n° 233 adoptée en octobre 2017, de la perte de loyer injustement supportée par les petits propriétaires », ajoute Valeri. Alors que la campagne électorale bat son plein, l’APM scrute les programmes des trois listes en course. « Dans toutes ces déclarations sur le secteur protégé, un point pourrait utilement être exploité, estime cette association. Il s’agit des dérogations au plan d’urbanisme en cas de reconstruction d’immeubles. Bien sûr, le candidat Valeri reste toujours à mi-chemin de la logique qui pourrait vraiment changer la donne, mais il n’est pas le seul ! » Dans son programme Primo ! répond et affirme vouloir une évolution de la législation du secteur protégé « pour l’adapter aux nécessités actuelles ».

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« Gagnant-gagnant »

En clair, l’idée avancée par la liste de Stéphane Valeri consiste à reconstruire des immeubles plus hauts, afin de maintenir dans ces nouvelles constructions un nombre d’appartements et de surfaces protégées équivalents à ceux qui ont été détruits. Ces logements neufs seront ensuite loués à loyers modérés en priorité d’abord aux Monégasques, puis à leurs enfants non monégasques et enfin aux enfants du pays. Un dispositif « gagnant-gagnant » estime Valeri : « Les locataires se verront proposer des appartements neufs de qualité à loyer modéré, les propriétaires dans les immeubles anciens qui, avec notre volonté de favoriser les reconstructions, bénéficieront de surfaces neuves sur le marché libre, mettant fin à la limitation de leur droit de propriété et enfin les promoteurs, qui continueront à réaliser des opérations rentables, notamment grâce à un nouveau cadre de dérogations en hauteur accordées par l’État. » Quant aux « petits propriétaires », le leader de Primo ! promet de pousser pour que l’Etat monégasque « joue enfin son rôle social dans le secteur protégé ». Pour cela, sa liste soutiendra la proposition de loi n° 233 votée en octobre 2017 qui crée un dédommagement différentiel sur le loyer par l’Etat, en faveur des petits propriétaires.

Complexe

Pas question de fermer la porte à la proposition portée par la tête de liste de Primo ! : l’ALM estime que c’est une solution qu’il faut « étudier ». Et que cette association ne s’opposera pas à le reconstruction de vieux immeubles, mais à deux conditions : « Que les locataires de l’immeuble détruit puissent tous être relogés à Monaco, dans les domaines si nécessaire, le temps de la reconstruction totale et de la livraison du nouvel immeuble. Et que ces locataires soient tous relogés automatiquement dans ces nouveaux immeubles à des loyers modérés, avec aide de l’Etat, de type allocation différentielle de loyer (ADL). » Mais l’ALM estime que c’est surtout une volonté politique de « vouloir maintenir des résidents étrangers non fortunés, les enfants du pays » qui peut dénouer ce dossier complexe. Et lorsqu’on demande à cette association comment il serait possible de sortir de cette situation délicate par le haut, ils campent sur leurs positions et évoquent une idée pour laquelle ils militent depuis plusieurs années déjà. « Les cautions des locataires pourraient être déposées dans une caisse d’épargne monégasque, dont le capital servirait à la construction d’immeubles pour la population du pays, monégasques et enfants du pays. Cette option n’a jamais été envisagée », regrette l’ALM.

 

L’APM demance à ce que « l’Etat accorde à tout entrepreneur privé une dérogation sur le gabarit de la construction envisagée : 50 % des surfaces supplémentaires reviendront en toute propriété à l’Etat, pour sa politique du logement »

 

Propositions

En attendant, l’APM milite pour que des solutions plus radicales soient prises. Comme, dans un premier temps, la libéralisation partielle des loyers sur la base d’une moyenne nationale des loyers d’appartements semblables déclarés aux services fiscaux. L’APM réclame aussi la tenue d’une commission tripartite avec le gouvernement et le Conseil national. Objectif affiché : « Etudier les modalités de l’indemnisation à verser aux propriétaires pour 72 années de charges financières indues et de tracasseries administratives. » L’APM souhaite aussi que les « contraintes administratives » qui « pèsent sur les propriétaires sous loi 1235 » soient mises à plat. Enfin, cette association attend la suppression du droit de préemption sur les appartements construits avant 1947 et « la mise en place d’un nouveau droit fondé sur l’utilité publique et applicable à tous ». Dans un deuxième temps, l’APM voit plus loin et avance une autre proposition : « L’Etat accorde à tout entrepreneur privé une dérogation sur le gabarit de la construction envisagée, étant entendu que 50 % des surfaces supplémentaires reviendront en toute propriété à l’Etat, qui en disposera pour réaliser sa politique sociale du logement. »

 

journalistRaphaël Brun