Centre commercial de Fontvieille
Quelle stratégie ?

Raphaël Brun
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Faut-il désaffecter le domaine public pour assurer le succès du futur centre commercial de Fontvieille ? C’est la question posée par Monaco Hebdo aux élus du Conseil national (1).

C’est un dossier qui est revenu devant les élus du Conseil national, début octobre, lors des discussions autour du budget rectificatif 2016. Les travaux de rénovation du centre commercial de Fontvieille (CCF) doivent transformer et agrandir cette structure ouverte en 1992 et qui abrite aujourd’hui 36 enseignes. L’occasion pour des élus de la majorité, comme Marc Burini, de proposer au gouvernement de désaffecter certains de ces futurs locaux commerciaux du domaine public de l’Etat vers le domaine privé de l’Etat. Ce qui permettrait alors d’être propriétaire du fonds de commerce. « Il ne semble en effet pas envisageable que les grandes enseignes que nous souhaitons attirer — génératrices de recettes — puissent accepter de s’implanter sans disposer de la propriété commerciale », a alors soutenu Marc Burini. Tout en prenant pour exemple le pas de porte des Abeilles, sur le boulevard d’Italie, vendu pour 2 millions d’euros, cet élu a expliqué que l’Etat pourrait générer avec cette technique de jolis revenus supplémentaires. Sachant aussi qu’en cas de revente, l’Etat touchera 7,5 % sur les mutations de propriété de fonds de commerce ou de clientèle. Mais pas question en revanche de vendre le CCF.

Compensation

Interrogé par Monaco Hebdo, l’élu de la nouvelle majorité, Philippe Clerissi, a tout de suite souhaité tordre le cou à une rumeur : « J’entends ci et là des mauvaises langues qui nous accusent de réaliser cette opération pour pouvoir vendre l’intégralité du futur centre rénové à un opérateur privé qui assurerait les travaux, puis se paierait sur le dos de la bête. Que ce soit bien clair une fois pour toute : l’ensemble des conseillers nationaux, je dis bien l’ensemble, est aujourd’hui d’accord pour dire que c’est hors de question. » Avant d’ajouter : « L’Etat Monégasque a largement les moyens de financer la totalité des travaux, d’autant qu’il y aura un retour sur investissement une fois qu’ils seront finalisés, par l’augmentation de la TVA reversée. » Cet élu rappelle que contrairement aux locataires de surfaces domaniales situées dans les rues de la Principauté, les commerçants installées dans le CCF ne peuvent compter sur aucune aide : « Ils ne profitent d’aucun avantage lié à la nationalité en termes de loyers ou d’aides pouvant revêtir des formes diverses. Je rappelle que le montant des loyers de la galerie est élevé : environ 800 euros le m2, assujetti à la règle des 6 % perçus par l’Etat au-delà d’un seuil de chiffre d’affaires qu’il a lui-même fixé. » Par souci de compensation, Philippe Clerissi rappelle que « depuis une vingtaine d’années », l’administration des domaines autorise ces commerçants à revendre leurs commerces : « Par conséquent, pour eux, le transfert du domaine public vers le domaine privé de l’Etat ne fait qu’entériner un état de fait. En revanche, grâce à ce dispositif, le jour où l’on agrandira le centre, les nouvelles grandes enseignes pourront de facto bénéficier de la propriété commerciale. » Ce qui permettra donc à l’Etat de toucher des droits au bail plus ou moins importants selon la taille et l’importance des enseignes qui viendraient s’installer au CCF.

« Cessions »

Une certitude, même si rien n’est encore décidé, le gouvernement a indiqué ne pas être « hostile » à la désaffectation du CCF. Mais rien ne sera fait dans la précipitation, en tout cas pas avant la fin 2016. « La mise au point du texte de loi implique un travail important, puisqu’il s’agit de définir des surfaces, mais également des volumes, a indiqué Serge Telle le 3 octobre en séance publique devant les élus du Conseil national. Une partie non négligeable des surfaces à déclasser n’est pas encore connue. Elle dépendra du projet définitif d’extension. »

Du côté d’Union Monégasque (UM), Jean-François Robillon estime que ce projet reste « le meilleur moyen de faire venir des enseignes connues, de permettre à l’Etat de rester maître du foncier et d’en retirer les bénéfices en rapport avec les mutations des baux. » Cet élu aurait même souhaité que ce type de désaffectation soit réalisé ailleurs, sur la darse sud notamment. Mais c’est trop tard désormais, estime Robillon : « Les Monégasques ont déjà perdu ces surfaces domaniales, en grande partie par le biais de cessions de part régulières à des étrangers, moyennant des paiements inadaptés. Cela aurait dû être bloqué par le gouvernement, qui a malheureusement laissé faire à chaque fois, et encore récemment. La mise en location d’un local dans l’immeuble les Abeilles a déjà été réalisé sur des baux privés. » Globalement, tous les élus se sont émus de cet épisode de la darse sud où l’Etat a été accusé d’avoir « perdu la main », a lancé le leader d’Horizon Monaco (HM), Laurent Nouvion.

« Spéculation »

D’ailleurs, du côté de HM, on affiche une position différente sur l’organisation du futur CCF : « Nous sommes opposés à la désaffectation du domaine public pour le CCF qui aurait pour conséquence de réduire le contrôle de l’Etat », explique Laurent Nouvion, qui estime que ce contrôle permet notamment de fixer des « redevances raisonnables » pour les commerçants monégasques. Avant de pointer du doigt l’une de ses craintes : « Désaffecter le domaine public équivaudrait à augmenter la spéculation au moment des changements d’activité notamment par les grandes enseignes. Les commerçants compatriotes ne pourraient donc pas suivre l’évolution des prix des pas de porte. » Pour cet élu, si le centre commercial de Fontvieille glisse dans le domaine privé de l’Etat, « le futur aménageur n’aurait, par exemple, aucun intérêt commercial à garder une enseigne comme Mullot. [Il pourrait] lui préférer une marque dite “internationale” comme Paul. Il pourrait aussi être tenté de déplacer les enseignes monégasques pour les reléguer dans des zones moins passantes, afin de privilégier les grandes enseignes. » Alors, pour se protéger de ces dérives, Laurent Nouvion milite pour la mise en place d’un cahier des charges « strict » que l’Etat, les commerçants et le gestionnaire du CCF devront respecter à la lettre. Et cet élu insiste pour que le gouvernement ait le « courage politique » de se faire respecter : « Ce principe vaut d’ailleurs pour les loyers, les redevances d’occupation, pour les cessions, les transferts et les changements d’activité. »

Parkings

Mais bien sûr, pas question de nier l’intérêt économique que revêt l’arrivée d’une grande enseigne en Principauté : « HM est aussi conscient de l’intérêt économique que peut apporter à notre pays l’installation des grandes enseignes. Elles contribuent à l’attractivité du pays et rapportent de la TVA. » Pour s’en convaincre, il suffit de parcourir les 38 kilomètres qui séparent Monaco de Cagnes-sur-Mer. L’engouement suscité là-bas par l’ouverture du Polygone Riviera, n’a évidemment pas échappé aux élus du Conseil national, pas plus qu’au gouvernement monégasque. Bien sûr, pas question de rivaliser avec les 150 boutiques réparties sur 75 000 m2, ni avec les 3 000 places de parking proposées en sous-sol de ce centre commercial. Monaco peut s’appuyer sur les 580 places du CCF et, un peu plus loin, sur les 339 places du stade Louis II. Soit moins d’un millier de places. Pour s’imposer, difficile de compter sur des enseignes de luxe déjà très implantées sur la Côte d’Azur. Du coup, les promoteurs de Polygone Riviera, Unibail-Rodamco et la Socri, associés à 50-50, ont lancé la Designer Gallery, un espace de 5 000 m2 dédié aux créateurs et présenté comme « unique en Europe ». Séduite, la marque britannique Reiss a ouvert son premier point de vente là, pendant que Grand Playground propose 400 m2 occupés par de jeunes marques françaises ou internationales.

Polygone Riviera

© Photo Florian Kleinefenn

Financement

Pour asseoir son succès, Polygone Riviera a aussi misé sur quelques poids lourds : Primark, Uniqlo, la Fnac ou encore les 9 000 m2 occupés par le Printemps. « Nous tablons sur de 7 à 8 millions de visiteurs dans les premiers temps, puis entre 8 et 10 millions en rythme de croisière, d’ici trois à cinq ans, compte tenu d’une zone de chalandise qui s’étend de Saint-Tropez à la frontière italienne », indiquait aux Echos Benjamin Griveaux, porte-parole d’Unibail-Rodamco, en octobre 2015 lors de l’ouverture de ce centre commercial. Une zone de chalandise qui englobe donc Monaco. Les deux associés ont dépensé 350 millions d’euros pour bâtir Polygone Riviera, pendant que les collectivités locales ont injecté une vingtaine de millions notamment pour les aménagements liés à ce centre commercial. En plus du projet monégasque, il faut aussi compter avec l’historique centre commercial Cap 3 000. Ouvert en octobre 1969, il attire environ 8 millions de visiteurs par an, pour un chiffre d’affaires annuel estimé à plus de 300 millions d’euros. Pour ne pas se laisser distancer par Polygone Riviera, son propriétaire, Altarea Cogedim a lancé des travaux : 400 millions d’euros pour moderniser et agrandir Cap 3 000 qui devrait multiplier par deux son nombre de boutiques pour atteindre environ 300 enseignes. La guerre fait donc rage, à coup de centaines de millions d’euros. Alors, quelle place peut occuper la Principauté dans ce contexte économique tendu ? Une certitude : il faudra que l’Etat joue serré. Car, comme l’indiquait Marc Burini, si les grandes marques s’engageront difficilement en Principauté sans avoir pu signer de contrats qui leur assure une propriété commerciale, les élus attendent aussi que les commerçants monégasques ne soient pas les oubliés de ce dossier. Et que la question du financement de cet énorme projet soit réglée. En France, c’est par centaine de millions d’euros que les différents acteurs ont investi, que ce soit à Cagnes-sur-Mer ou à Saint-Laurent-du-Var. Au vu des enjeux, on imagine mal que les coûts soient moindres en Principauté. C’est donc un dossier économique teinté d’une forte coloration politique qui repose désormais sur le bureau du gouvernement de Serge Telle.

(1) Eric Elena, élu pour le groupe politique Renaissance, n’a pas répondu à nos questions avant le bouclage de ce numéro, le 1er novembre.

journalistRaphaël Brun