Extension en mer :
Monaco prend le large

Raphaël Brun
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Le mardi 28 juin en séance publique, le Conseil national a donné le dernier feu vert  indispensable à la construction de l’extension en mer. En 2025, le territoire monégasque  va donc s’agrandir de 6 hectares. Mais ce chantier titanesque, dont les travaux sont  estimés à 2 milliards d’euros, a suscité quelques réserves des élus. Risques financiers, nuisances environnementales, absence de logements pour les Monégasques, projet de taille trop réduite… Retour sur les principaux points qui ont fait débat.

Exiguïté du territoire oblige… Monaco a décidé de gagner du terrain sur la mer. Cette conquête par les eaux a récemment franchi un pas décisif. Le 28 juin, le Conseil national a voté à une large majorité la loi de désaffectation permettant la création de cette extension à l’Anse du Portier. Si le timing des travaux est respecté, la Principauté verra donc son territoire s’agrandir de 6 hectares en 2025. Au Conseil national ce soir-là, on sentait que ce vote était historique : « Au cours des siècles, la plupart des expansions territoriales des Etats prirent la forme de conquêtes, d’annexions, de colonisations… Le plus souvent, elles se firent par la force et dans la douleur », a souligné le vice-président du Conseil national, Marc Burini, et rapporteur du texte. Or, à Monaco c’est « de façon pacifique » que le territoire s’agrandit. Il faut dire que pour se développer, la Principauté n’a pas vraiment d’autres choix que de « remembrer des quartiers existants, construire toujours plus en hauteur — avec tout le parti pris esthétique et sociétal que ce choix comporte — ou enfin, d’étendre son territoire », a poursuivi l’élu. Pour mener à bien ce projet pharaonique — dessiné par les architectes Renzo Piano, Alexandre Giraldi, Denis Valode et le paysagiste Michel Desvigne — les autorités monégasques ont choisi l’opérateur Bouygues construction. Et comme prévu, l’ultra-luxe dans ce futur quartier est au rendez-vous. Plusieurs immeubles privés de grand standing, destinés principalement à la vente, seront en effet construits. « Sur la totalité de l’infrastructure maritime, 28 % reviennent au domaine public, alors que 72 % des surfaces construites sont destinées aux bâtiments et aux surfaces privés », a précisé Marc Burini.

Ultra-luxe

Que contiendra alors cette extension en mer ? Côté aménagements privés, on sait que 55 000 m2 de logements haut de gamme seront bâtis. Avec environ 3 500 m2 de commerces, et deux niveaux de sous-sols (1). Coté équipements publics, une extension du Grimaldi Forum de 3 500 m2 a été prévue « pour accueillir de nouveaux congrès », avec un parking de 156 places. Pour ces nouveaux riches résidents, un port de plaisance d’environ 30 anneaux sera également aménagé. Et histoire d’amener une “touche verte” au projet, les architectes ont aussi souhaité créer un parc de 6 500 m2 « sous forme de colline et accessible au public. » Mais aussi une promenade en bord de mer de 560 mètres de long, un cheminement ombragé entre le Jardin japonais et l’extension du Grimaldi Forum de 340 mètres, plusieurs places publiques et des quais pour une superficie totale de 7 769 m2.

Attractivité

Pour le ministre d’Etat, Serge Telle, pas de doute. Ce projet est « absolument essentiel pour les Monégasques comme pour Monaco. Les promoteurs prennent un risque sur l’avenir, et ont donc une confiance totale en la Principauté. » Cette extension offrira aussi au territoire monégasque ce dont « il manque le plus ». A savoir de l’espace. « Mais ce projet nous apportera bien plus que des mètres carrés. Sans participer en aucune manière à son financement, l’Etat va voir le territoire de la Principauté augmenter de près de 6 hectares. Il va recevoir une soulte de 400 millions d’euros qui lui permettra de financer des projets d’intérêt général. De plus, l’Etat retirera de cette opération tous les effets financiers induits par la vente des 60 000 m² de logements et de commerces. Dont, notamment, le versement d’un montant important de TVA », a poursuivi le ministre d’Etat. Les élus y voient aussi un projet essentiel en termes d’attractivité : « Un projet d’une telle qualité était nécessaire à Monaco pour répondre à une vraie demande, et pour garder en Principauté ces clients qui allaient chercher ce type de biens au Cap Martin ou au Cap Ferrat », a indiqué l’élu Jean-Charles Allavena. Même analyse pour l’élu Thierry Poyet pour qui ce projet est un « formidable message » que la Principauté adresse. « Monaco investit, Monaco se transforme, Monaco parie sur son avenir. Monaco étend son territoire de manière pacifique. Et en ces temps de crise et de doute, le symbole est fort. »

Balnéaire

Autre bonne nouvelle : le Conseil national avait demandé au gouvernement que le projet s’accompagne d’une rénovation complète du Larvotto. Un deal accepté par le groupement qui en assumera donc les travaux. Objectifs de ce chantier parallèle : donner un coup de jeune à ce quartier balnéaire un peu vieillissant, et constituer un ensemble architectural harmonieux « depuis le Yacht Club jusqu’au Méridien. » Une rénovation d’autant plus indispensable selon l’élu Philippe Clérissi que « l’unique centre balnéaire monégasque n’a fait l’objet d’aucune remise à niveau depuis sa création il y a bientôt 50 ans. Qui plus est, dans l’un des plus beaux quartiers de la Principauté ! » Marc Burini s’est aussi réjoui que le Larvotto soit enfin réaménagé, et devienne une vraie station balnéaire. Car en matière de contreparties « une plage, ça parle beaucoup à la population que des recettes de TVA sur 12 ans… »

« Limité »

A l’exception du doyen Daniel Boéri qui s’est prononcé contre ce projet, et de Thierry Crovetto qui s’est abstenu, tous les élus du Conseil national ont donc voté en faveur de la loi de désaffectation. Mais cette quasi-unanimité n’a pas empêché les conseillers d’exprimer de lourdes réserves. Plusieurs d’entre eux ont notamment regretté que l’extension ne soit pas de plus grande envergure. Il est vrai qu’on est loin des 22 hectares gagnés à Fontvieille dans les années 70. Ou même des 15 hectares du projet du Larvotto, abandonné fin 2008 en raison de la crise financière : « Je regrette la taille réduite du projet. Je ne suis pas sûr que l’on soit allé au maximum possible », a déploré l’élu Jean-Michel Cucchi. « Pourquoi une extension limitée à six hectares, alors que les projets de 2008 étaient deux ou trois fois plus vastes ? Y-aurait-il eu régression technique ? », s’est aussi demandé Jean-Charles Allavena.

« Les Monégasques exclus »

Les élus de tous bords politiques ont aussi déploré l’absence de logements pour les Monégasques. Ou d’un bâtiment « symbole » pour eux. Pour Marc Burini, c’est clairement le gros « bémol » de ce projet urbanistique qui ne comprend que des habitations privées : « La population monégasque en est le grand absent. » « Vous conviendrez qu’il est plus difficile de s’approprier un quartier quand on ne fait que le traverser… sans l’habiter », a lancé de son côté Jean-Michel Cucchi. Mais le plus virulent a sans doute été Daniel Boéri pour qui le projet d’extension en mer « oublie quasi-totalement Monaco et les Monégasques. Nous allons avoir le mur des Monégasques : un mur de classe. Craignez qu’il ne devienne, un jour, un mur des lamentations ! » Même frustration chez l’élu Union monégasque (UM) Jean-François Robillon : « Il aurait fallu que les Monégasques, et également les résidents, aient la perception d’un retour, d’une amélioration palpable pour la population. Le gouvernement pense qu’une somme d’argent de 400 millions et des aménagements techniques et paysagers veulent dire quelque chose de précis pour nos concitoyens. Je ne le pense pas. » Les élus Thierry Crovetto et Jean-Charles Allavena ont à leur tour pointé du doigt le manque de « mixité » sociale. Quant à l’élue Horizon Monaco (HM) Béatrice Fresko-Rolfo, elle regrette l’absence d’un édifice public, autre que l’extension du Grimaldi Forum : « J’aurais été plus heureuse qu’un musée ou un lieu d’accueil pour la population eut été prévu. »

Appropriation

Côté gouvernement, on réfute en bloc ces arguments. L’exécutif l’assure : les nationaux ne sont pas les grands oubliés de l’extension en mer. « Si le projet ne comprend pas en effet de logements domaniaux, les Monégasques n’en seront pas pour autant les grands absents. Bien au contraire. J’espère qu’ils se l’approprieront comme les autres quartiers historiques, où il n’existe pas d’immeubles domaniaux, a indiqué le conseiller-ministre à l’équipement Marie-Pierre Gramaglia. Les Monégasques profiteront, comme d’ailleurs les autres résidents, de l’extension du Grimaldi Forum mais également de tous les espaces publics de surface. Et en particulier de la promenade en bord de mer qu’il est prévu d’agrémenter d’œuvres d’art. Sans oublier le parc sur la colline, les places publiques, et le port d’animation. Il est vrai que le gouvernement aurait pu solliciter des ouvrages publics supplémentaires. Toutefois, eu égard aux frais financiers importants générés par le mode de réalisation supporté par le titulaire, il a été jugé préférable de ne pas multiplier les aménagements publics et de recevoir le reste de la part considéré comme devant revenir à l’Etat sous forme de soulte, qui pourra être utilisée pour la réalisation d’équipements publics dans les autres quartiers de la Principauté. »

(1) Les deux niveaux de sous-sol contiendront 480 places de stationnement, des emplacements pour deux-roues, des locaux techniques, des caves et des locaux annexes.

 

Timing des travaux sur 10 ans

C’est donc un chantier titanesque de 10 ans qui débute. Le phasage des travaux est désormais bien connu. Le démarrage est prévu au 4ème trimestre 2016 avec une première étape capitale : la protection des espèces protégées. En 2020, c’est l’infrastructure maritime qui devrait être achevée. Quant à la livraison des premiers immeubles, elle devrait intervenir en 2022. Pour le port d’animation et l’extension du Grimaldi Forum, il faudra attendre 2024. Et enfin une année supplémentaire pour la livraison globale du projet. S.B.

Circulation et environnement : les élus inquiets

Circulation, nuisances sonores ou protection de l’environnement… Le gouvernement s’est juré d’être exemplaire pendant la construction du projet. Ou en tout cas, de mettre tout en œuvre pour minimiser les nuisances. Mais vu l’ampleur et la longueur de ce chantier maritime, l’inquiétude des élus est forcément là : « Il est incontestable que beaucoup de précautions ont été envisagées sur le plan de l’environnement. Si l’on en juge avec les centaines de pages entourant la protection des sites autour de l’anse du portier et devant le Grimaldi Forum. Mais il faut être aussi transparent et honnête intellectuellement en disant que cette opération va créer des nuisances considérables. Même si beaucoup de matériaux lourds doivent transiter par la mer, a souligné l’élu HM Laurent Nouvion. Ma crainte, je ne vous le cache pas, porte sur les dommages directs et indirects sur la réserve maritime devant le Larvotto qui jouxte cette future opération. Le littoral sera très affecté pendant plusieurs années. Même si l’environnement marin a des capacités insoupçonnables de renaissance. » Pour ce qui est de la circulation, le conseiller-ministre à l’équipement Marie-Pierre Gramaglia a assuré que les impacts ont été analysés dans la phase d’étude du projet et feront l’objet d’un « suivi » permanent. Avant de donner plusieurs garanties : « L’essentiel du chantier de l’infrastructure maritime se déroulera par la mer. Une fois le terre-plein achevé, à savoir les aménagements et les superstructures, la circulation des camions empruntera un itinéraire qui impactera le moins possible la circulation, via le tunnel descendant puis la dorsale. » S.B.

 

Extension en mer

Quels coûts pour l’Etat ?

 

Entre le financement des études, les frais d’entretien et les droits à bâtir cédés aux  promoteurs privés… Quels seront les coûts véritables pour l’Etat et les pertes foncières ?

L’extension en mer est forcément une affaire de gros sous… Et sur ce projet, Monaco a choisi de minimiser les risques. Le gouvernement ne cesse en effet de marteler que c’est le groupement privé en charge de cet énorme chantier qui assumera le financement intégral de l’opération. « Sans participer en aucune manière à son financement, l’Etat monégasque va donc voir son territoire augmenter de 6 hectares. Avec des travaux d’un coût de 2 milliards d’euros. En contrepartie, l’Etat recevra plus d’un demi-milliard d’euros en aménagements publics », se réjouissait il y a quelques mois le conseiller-ministre des finances, Jean Castellini. De plus, l’Etat bénéficiera des « effets financiers induits » par la vente des 60 000 m2 de logements luxueux et des commerces. Dont, notamment, le versement « d’un montant important » de TVA. Au-delà de l’apport de TVA, l’Etat espère aussi profiter des bénéfices liés à l’installation de résidents à hauts revenus. Car en plus des biens immobiliers qu’ils auront acquis, ces derniers « vont créer des entreprises, des emplois, installer leurs bureaux, et consommer en Principauté. » Jackpot assuré donc, selon le gouvernement. Mais en séance publique au Conseil national fin juin, les élus n’ont pas affiché un enthousiasme aussi béat. Quelques-uns ont d’ailleurs rappelé que l’Etat mettra aussi la main à la poche.

« Rendement/risque »

« Concernant l’argument : “cela ne coûte rien à l’Etat”, je le réfute !, a notamment lancé l’élu Thierry Crovetto. Cela a déjà coûté des millions en études, et ce n’est pas terminé. De plus, avec cette désaffectation, l’Etat cède une partie de son domaine public, qui a une valeur. Enfin, l’ouvrage occasionnera des frais d’entretien. Comme toute opération financière, puisqu’il s’agit bel et bien d’une opération financière, il faut donc considérer les profits attendus — et sur ce point le gouvernement a été très loquace — mais aussi les risques potentiels ! Et je ne suis pas convaincu sur le couple rendement/risque. » Même scepticisme pour l’élu de la minorité Union Monégasque (UM), Bernard Pasquier : « Que les Monégasques qui nous regardent et nous écoutent ce soir le comprennent bien : l’Etat finance ce projet. L’Etat ne finance pas ce projet en numéraire. Il le finance en cédant aux promoteurs des droits à bâtir. Soit 55 000 m2 de droits à bâtir très précisément. Dire, comme je l’entends parfois, que l’Etat ne finance pas ce projet, est à mon humble avis avoir une vision très étroite de la signification de « financer ». Une fois l’opération terminée, ces droits à bâtir ne seront plus à vendre. L’Etat s’est donc bien séparé d’un actif foncier. »

Frais

Pour savoir plus précisément quels seront les coûts véritables pour l’Etat, il faut se plonger dans le rapport du vice-président du Conseil national, Marc Burini. Ce dernier précise que « plus de 6 millions et demi d’euros ont d’ores et déjà été consacrés aux études. » Le gouvernement prévoirait également « 17 millions d’euros supplémentaires pour la période 2016 à 2024. » Plusieurs élus se sont aussi inquiétés des frais d’entretien. Autant pour l’infrastructure maritime que pour les équipements publics. « Les élus ont été étonnés par les estimations fournies, qui vont de quelques centaines de milliers d’euros à 2 millions par an pour la dalle. Auxquels s’ajoutent 1,5 million d’euros par an pour les équipements et les voiries. La commission des finances enjoint le gouvernement à circonscrire la totalité des coûts de fonctionnement et d’entretien pour toutes les réalisations d’envergure », a insisté Marc Burini.

Sanctions

En revanche, en cas de défaillance des opérateurs privés, le rapporteur a salué le fait que l’Etat a su limiter les risques financiers, en prévoyant des sanctions « très lourdes », qui vont « au-delà de la pratique. » Lors de la phase 1 par exemple — phase qui correspond à la réalisation de l’infrastructure maritime — le rapport précise qu’une garantie de bonne fin des travaux est prévue. Celle-ci s’élève à près de 12 % du montant estimé des travaux. Soit 98 millions d’euros, alors que la pratique habituelle se situe plutôt autour de 5 %. Autre garantie mentionnée dans le rapport : l’Etat bénéficie, « contre versement d’une prime, d’une garantie de pérennité de l’infrastructure » de 30 ans. Alors que ce type d’ouvrage est habituellement garanti pour 10 ans. « En outre, rappelons que le traité prévoit certaines dispositions afin que les investisseurs demeurent stables pendant toute la réalisation du projet. Ce qui est un élément rassurant pour le Conseil national », a encore précisé Marc Burini.

journalistRaphaël Brun